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EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN, SAREB Y LA BANCA EN LA NUEVA SITUACIÓN DE CRISIS ECONÓMICA

Antes de que iniciara, a nivel mundial, la pandemia por el virus SARS-CoV-2, el peso de la construcción en el PIB español se encontraba sobre un 5% en la economía española; nada que ver con el 10.8% que el INE (Instituto Nacional de Estadística) publicó en el año 2006 y el 12% en 2007. Mas, si bien este porcentaje ha estado estancado en los años anteriores, no hay que olvidar que, entre los años 2014 y 2018, el sector de la construcción fue el componente del PIB que más creció en España (un 34%, más del doble que la industria o los servicios).  Y tampoco se debe obviar que la construcción no sólo genera empleo directo sino indirecto mediante empresas que auxilian al sector de la construcción.  Pero el peso de la construcción en el PIB español está en mínimos históricos y existe un déficit inversor muy superior a los 100.000 millones de euros. Y uno de los principales problemas es la financiación; la capacidad de las empresas españolas para manejar un proyecto de infraestructuras desde el primer momento. En la mayoría los casos tienen dificultades.  Las proyecciones macroeconómicas publicadas en septiembre por el Banco de España para el período 2019-2021 y el informe Euroconstruct  (grupo independiente de análisis especializado en la prospectiva del sector de la construcción), debido a la crisis económica generada por la sanitaria, son papel mojado.

Y todo esto ha llegado en un momento en el que el mercado de la vivienda ya venía registrando una desaceleración y un enfriamiento de la actividad desde 2019, como advertían diversos indicadores. Algo que se ha hecho más patente en el primer trimestre de este 2020, antes de la crisis del Covid-19. El pasado año ya se vendieron menos pisos y la subida de los precios se moderó (según el Anuario 2019 de la Estadística Registral Inmobiliaria, publicado por el Colegio de Registradores); incluso las rentas de los alquileres parecían que se contenían, excepto en zonas muy tensionadas de Madrid y Barcelona, por lo que hay que examinar si, aún no superada esta crisis sanitaria que ha afectado a la economía globalmente, se podría abrir o no un nuevo panorama para el mercado inmobiliario. El pago de la renta se ha convertido de la noche a la mañana en un lujo para muchos arrendatarios que han perdido el trabajo o autónomos cuya actividad ha parado. De ahí que se haya escrito mucho en los últimos meses, y judicializado de nuevo, la cláusula rebus sic stantibus.   

El pasado mes de agosto, Eurostat (oficina estadística de la Comisión Europea) publicó lo que se preveía: la gravísima caída de la economía europea, entre los meses abril y junio, debido a la pandemia. El PIB de la zona euro se replegó un 12,1%, aunque se suavizó ligeramente el golpe para el conjunto de los veintisiete países, que queda en el 11,7%.  La UE sufrió el mayor retroceso del PIB en toda su historia. Y con los datos definitivos de 20 de los 27 países ya sobre la mesa, la estadística certifica que España (-18,5%) lideraba el desplome por delante de Hungría (-14,5%), Portugal (-13,9%) y Francia (-13,8%).  En septiembre, el INE ratificaba este hundimiento con la publicación de que el PIB español, en el segundo trimestre, había caído un 17,8% en comparación con el primer trimestre del año, siendo el retroceso interanual de un 21,5%.  Sin embargo, conforme a la publicación del INE el viernes 25 de septiembre, el PIB español registró un crecimiento histórico del 16,7% entre julio y septiembre respecto a los tres meses anteriores debido, fundamentalmente, al turismo; el sector de la construcción también aumentó, situándose la tasa interanual en el -8,7%.

A la espera la publicación de la evolución del cuarto trimestre, que se publicará el próximo 23 diciembre por el INE, es evidente que, debido a la parcial paralización del sistema de movilidad de las personas entre comunidades autónomas y municipios, no se espera otro aumento y menos histórico.  Si bien los datos del segundo trimestre fueron más que alarmantes pues esos porcentajes de caídas del PIB son análogos a los acaecidos en una Guerra, realmente no ha habido ni hay una destrucción permanente de las infraestructuras que impidan una recuperación rápida de la producción una vez mejore la situación sanitaria mediante la investigación científica que parece advenir.  Y si bien el origen de esta crisis no es económico, debido a que somos todos los ciudadanos quienes hemos sufrido y sufrimos la pandemia y sus efectos, afecta, asimismo, al sector financiero. Toda crisis que provoque una económica, suele afectar siempre a la banca, porque ésta gana dinero, principalmente por los depósitos de la gente, y afecta a su cuenta de resultados y, a largo plazo, a su solvencia. En efecto, ya el pasado mes de abril, el FMI mostró su preocupación por el efecto que iba a tener esta pandemia sobre la rentabilidad de los bancos, y en su informe de finales de junio acrecentó dicha preocupación, teniendo en cuenta el aumento del endeudamiento de las empresas y las pérdidas asociadas a un mayor riesgo de insolvencia, lo que hace que aquéllos deban provisionar con cargo a resultados. A ello se le une el bajo tipo de interés y el negativo tipo del Euríbor.  Todo ello ha supuesto y va a suponer una mayor concentración bancaria, una reducción significativa del número de entidades bancarias, lo cual puede conllevar el riesgo de afectar a la situación competitiva general en el mercado bancario, que pasará a estar controlado por dos o tres grandes entidades de crédito y que repercutirá negativamente en los usuarios y consumidores.

En el sector de la construcción, el informe del pasado junio del Euroconstruct preveía un descenso de producción en Europa de un -11,5%.   Las Socimi  -sociedades mercantiles anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria con ventajas fiscales-, que invierten en activos logísticos, oficinas, hoteles y centros comerciales…etc., comenzaron a notar los efectos de la caída en su capitalización bursátil, perdiendo más de un 17% de capitalización, 4.400 millones de euros respecto al cierre de 2019, según la segunda edición del informe que elaboran conjuntamente BME y JLL España sobre la evolución del mercado de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria.  Pero no sólo en España, los REIT (real estate invesment trust,  acrónimo internacional con el que se conocen los vehículos de inversión similares a las socimis españolas) de la Unión Europea han vivido en conjunto un retroceso de la capitalización del 22,6% entre marzo de 2019 y junio de 2020.

Finalmente, Sareb (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.), entidad no financiera creada por la disposición adicional séptima de Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito para ayudar al saneamiento del sector financiero español, concretamente, a las entidades que arrastraban problemas debido a su excesiva exposición al sector inmobiliario, impuesta por la UE a condición del rescate bancario, y cuya gestión y comercialización de estos activos está delegada a cuatro entidades, Altamira Asset Management, Haya Real Estate, Servihabitat y Solvia, las cuales pertenecían a los grandes bancos comerciales españoles y que, actualmente, son propiedad de fondos de inversión (dos estadounidenses, un italiano y un sueco) pues Sareb no cuenta con red comercial, a pesar de que se constituyó como un instrumento clave en el saneamiento bancario español para contribuir a la recuperación de la economía, ni lo ha sido ni lo está siendo. En todos los años desde su constitución, inclusive 2019, ha cerrado sus cuentas con patrimonio neto contable negativo –el pasado año perdió 850 millones de euros-, amen de que a mitad de su vigencia (expira en el año 2017)se ha deshecho solo de aproximadamente un tercio de los activos tóxicos que debía vender. Sareb ha tenido que hacer dos cosas irremediablemente: crear el pasado año una inmobiliaria, por nombre Árqura Homes con el fin de desarrollar proyectos residenciales a partir de suelos y obras sin finalizar para vender, y transmitir a fondos buitres (fondos de capital riesgo que compran activos con el menor precio posible y que, en el momento de la venta, en un periodo a corto o medio plazo, venden a otros inversores para conseguir altas rentabilidades).

Pero no todo es negativo para Sareb; debido a la situación actual, está haciendo grandes esfuerzos con el mayor número posible de ayuntamientos en todo el país para que éstos construyan un parque social con alquileres con renta asequible (de 75 a 125 €) con el fin de que los ciudadanos puedan tener un acceso a la vivienda.

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